Empreendimentos mixed use: quando um projeto transforma a forma de viver uma cidade
Durante muito tempo, as cidades foram organizadas a partir da separação.
Existiam regiões residenciais, centros comerciais e áreas concentradas em escritórios. Morar, trabalhar, consumir e aproveitar momentos de lazer quase sempre exigia deslocamentos.
Os empreendimentos mixed use surgem com outra proposta: aproximar diferentes partes da vida dentro de um mesmo projeto.
Moradia, gastronomia, serviços, trabalho, lazer e hospedagem passam a coexistir em um único edifício ou complexo.
Mais do que reunir funções, a intenção é criar um lugar que permaneça ativo em diferentes horários e que participe da rotina não apenas de quem mora ali, mas também de quem trabalha, visita ou utiliza seus serviços.
O que é um empreendimento mixed use?
Mixed use significa uso misto.
No mercado imobiliário, o termo é utilizado para definir projetos que combinam diferentes finalidades de maneira planejada.
Um mixed use pode reunir:
- Apartamentos residenciais;
- Escritórios e espaços corporativos;
- Restaurantes, cafés e lojas;
- Serviços de saúde e bem-estar;
- Hotelaria ou moradia flexível;
- Espaços culturais e de entretenimento;
- Áreas verdes e ambientes de convivência.
Essa integração pode acontecer verticalmente, com diferentes usos distribuídos ao longo do edifício, ou em um conjunto de torres conectadas por ruas, praças e áreas comuns.
Só que colocar algumas lojas no térreo de um edifício residencial não transforma automaticamente aquele projeto em um verdadeiro mixed use.
É preciso existir uma relação coerente entre os usos, os acessos, a circulação e as necessidades das pessoas que frequentam o lugar.
Um bom mixed use não reúne apenas diferentes espaços. Ele cria uma relação entre eles.
Por que esse conceito ganhou espaço?
A forma como a gente vive mudou.
O tempo gasto nos deslocamentos passou a ter um peso maior. Ao mesmo tempo, existe uma busca por praticidade, serviços próximos e espaços que permitam resolver parte da rotina sem depender do carro para tudo.
Essa transformação também aparece no conceito das comunidades de 15 minutos: lugares onde moradia, trabalho, comércio, lazer e serviços essenciais podem ser acessados em trajetos curtos.
O Urban Land Institute aponta que comunidades compactas, caminháveis e de uso misto podem favorecer a valorização imobiliária, o aproveitamento da infraestrutura e a criação de benefícios ambientais e sociais. Esses resultados, porém, dependem da qualidade do planejamento e da conexão do projeto com a cidade. [1]
Para quem mora, o benefício mais evidente é a conveniência.
Para a cidade, o impacto pode ser ainda maior. Um mixed use bem estruturado tem potencial para criar novos fluxos de pessoas, atrair empresas, movimentar o comércio e transformar um endereço em ponto de encontro.
O que faz um mixed use funcionar?
A presença de diferentes operações ajuda a manter o empreendimento ativo ao longo do dia.
Os escritórios trazem circulação em horário comercial. Clínicas e serviços atraem um público recorrente. Restaurantes e espaços de lazer ampliam o movimento à noite e nos finais de semana. Moradores e hóspedes mantêm uma presença mais constante.
Mas essa integração precisa ser bem resolvida.
Um bom projeto deve separar entradas residenciais e comerciais, elevadores, garagens, áreas técnicas e fluxos de carga e descarga. Também precisa cuidar de ruídos, odores, privacidade e segurança.
Quem mora não deve sentir que vive dentro de um centro comercial. Da mesma forma, as operações abertas ao público precisam funcionar sem depender da circulação pelas áreas residenciais.
A força do mixed use está justamente nesse equilíbrio: integrar diferentes públicos sem confundir suas experiências.
O que grandes projetos mostram na prática?
Alguns exemplos internacionais ajudam a compreender o potencial desse conceito.
O Roppongi Hills, em Tóquio, ocupa aproximadamente 120.000 m² e reúne residências, escritórios, hotel, mais de 200 lojas e restaurantes, cinema, museu, escola e espaços culturais. Desde sua inauguração, em 2003, recebe mais de 40 milhões de visitantes por ano, segundo a Mori Building. [2]
Em Londres, o Battersea Power Station transformou uma antiga área industrial em um bairro com residências, escritórios, comércio, gastronomia e aproximadamente 77.000 m² de espaços públicos. O local já recebeu mais de 40 milhões de visitantes desde sua abertura ao público, em 2022. [3]
Em Miami, o Brickell City Centre combina residências, escritórios, hotel, comércio e entretenimento. As duas primeiras torres residenciais foram totalmente vendidas e, no final de 2024, o shopping estava 100% locado ou com cartas de intenção assinadas. [4]
Os três projetos possuem escalas e contextos diferentes. Mas existe algo em comum entre eles: não funcionam apenas como edifícios.
Eles se tornaram lugares que as pessoas procuram, visitam e reconhecem.
O Brasil também possui mixed use em operação
São Paulo concentra alguns dos exemplos mais conhecidos no Brasil.
O Brascan Century Plaza, no Itaim Bibi, reúne edifícios corporativos, hospedagem de estadia prolongada, gastronomia, cinema, lojas, serviços e uma praça de aproximadamente 7.000 m².
O Parque Cidade Jardim ocupa um terreno de 72.000 m² e integra nove edifícios residenciais, shopping e torres corporativas.
Já o Parque da Cidade reúne residências, shopping, JW Marriott Hotel, escritórios, salas comerciais, restaurantes e parque linear em uma área de aproximadamente 80.000 m². O shopping recebe cerca de 2,8 milhões de frequentadores por ano. [5]
Esses projetos mostram que o resultado de um mixed use não está apenas na soma das estruturas oferecidas.
Ele aparece na capacidade de criar um destino e manter sua relevância depois da inauguração.
Futura: um novo marco para Itapema
Depois de observar exemplos internacionais e brasileiros, é importante olhar para o movimento que acontece aqui.
Itapema já ocupa uma posição de destaque no mercado imobiliário nacional. Em julho de 2026, a cidade registrou preço médio residencial de R$ 15.403 por metro quadrado, o segundo maior entre as cidades acompanhadas pelo Índice FipeZAP. [6]
Esse dado mostra a força que o mercado alcançou. Mas a evolução de uma cidade não aparece apenas no valor dos imóveis.
Ela também pode ser percebida na qualidade, na escala e na complexidade dos projetos que chegam à região.
É nesse contexto que o Futura, da Sunprime, se posiciona.
Com aproximadamente 59.000 m² e 54 pavimentos, o empreendimento reúne residências de alto padrão, flats by Housi, food hall, lajes comerciais, espaços de trabalho, lazer e convivência.
São 144 apartamentos residenciais de três e quatro suítes, com plantas de aproximadamente 137 m² e 181 m², além de 94 flats by Housi, com metragens entre 42 m² e 107 m². [7]
Na base do complexo, o food hall contará com aproximadamente 2.000 m² e previsão de mais de 15 operações gastronômicas.
Também existem lajes comerciais de maior porte em negociação para atividades como academia e clínicas médicas.
Esse conjunto amplia a leitura do projeto.
O Futura não foi pensado apenas para atender aos moradores. Gastronomia, saúde, bem-estar, trabalho e moradia flexível podem atrair públicos diferentes e criar circulação ao longo de todo o dia.
Um potencial novo epicentro de movimento na cidade
O impacto do Futura em Itapema pode ir além de sua arquitetura.
O empreendimento possui potencial para se tornar um novo ponto de encontro na cidade: um lugar onde as pessoas vão para morar, trabalhar, utilizar serviços, frequentar restaurantes ou simplesmente conhecer.
O food hall pode atrair moradores de diferentes regiões e visitantes. Clínicas e operações de saúde podem gerar um fluxo recorrente. Uma academia de maior porte pode incorporar o endereço à rotina das pessoas. Os flats trazem hóspedes temporários, enquanto as residências mantêm a presença cotidiana.
Esses movimentos se complementam.
Quanto mais equilibrada for essa composição, maior será a possibilidade de o Futura manter atividade em diferentes horários e períodos do ano.
Isso também pode gerar impacto no entorno.
Um empreendimento com essa escala pode estimular novas operações comerciais, ampliar a procura por serviços, fortalecer a gastronomia e contribuir para que a região desenvolva uma dinâmica própria.
Não se trata apenas de receber um novo prédio.
Trata-se da possibilidade de criar uma nova centralidade dentro de Itapema.
Um marco urbano não é definido somente pela altura ou pela arquitetura. Ele também é definido pela quantidade de relações que consegue criar ao seu redor.
Arquitetura e identidade
A arquitetura participa diretamente desse posicionamento.
A base do Futura foi desenhada a partir de diferentes volumes destinados ao food hall, às áreas comerciais e aos flats. Acima dela, a estrutura em exoesqueleto cria uma identidade visual própria para a torre.
Em uma cidade marcada pela verticalização, não basta construir mais um edifício alto.
Para se tornar uma referência, um projeto precisa ser reconhecido pela forma como se relaciona com o skyline, com a rua e com a experiência das pessoas.
O Futura reúne elementos para assumir esse lugar: escala, arquitetura, variedade de usos e capacidade de atrair públicos que vão além dos próprios moradores.
Mais do que acompanhar o crescimento de Itapema, ele se posiciona como um projeto capaz de representar uma nova etapa para o mercado da cidade.
Onde entra a Housi?
A Housi é uma proptech brasileira de moradia flexível. A empresa atua com tecnologia, decoração e gestão de unidades destinadas à locação.
No Futura, sua operação estará ligada aos 94 flats.
Essas unidades foram pensadas para atender estadias curtas ou de média duração, conectando o empreendimento a uma demanda formada por turismo, viagens a trabalho, eventos e permanências temporárias.
A empresa já possui operações em São Paulo, como o Housi Paulista, e disponibiliza unidades em empreendimentos como B.Side Faria Lima e ON Jardins. [8]
A presença da Housi acrescenta uma camada de operação profissional às unidades. Mas é importante separar os conceitos.
O Futura é mixed use porque combina diferentes funções dentro de um mesmo projeto. A Housi participa da gestão de uma dessas funções: a moradia flexível.
O que isso representa para o investidor?
Um mixed use pode alcançar públicos diferentes e criar mais motivos para que as pessoas estejam naquele endereço.
Para o investidor, isso pode ampliar a atratividade da unidade e as possibilidades de demanda.
No caso dos flats, a gestão profissional pode facilitar a divulgação, as reservas, o atendimento, o acesso, a limpeza e a manutenção, conforme as condições do contrato.
Mas nenhum conceito ou operadora deve ser analisado como garantia automática de rentabilidade.
O resultado depende da demanda, da diária praticada, da taxa de ocupação, dos custos de operação e da qualidade da gestão.
Antes de investir, é importante compreender:
- Qual é a responsabilidade da operadora;
- Quais serviços estão incluídos;
- Como são definidas as diárias;
- Quais são as taxas e despesas;
- Como o proprietário acompanha os resultados;
- Como os diferentes usos serão administrados;
- Se os acessos residenciais, comerciais e de hospedagem são independentes.
O diferencial não está apenas em ter uma marca associada ao projeto. Está em compreender se a operação foi estruturada para funcionar no longo prazo.
A importância está na forma como o lugar será vivido
Os empreendimentos mixed use acompanham uma mudança importante no mercado imobiliário.
As pessoas continuam avaliando metragem, acabamento, localização e valorização. Mas também observam quais serviços estarão próximos, quanto tempo será gasto nos deslocamentos e de que forma o imóvel participará da rotina.
Para quem mora, um bom mixed use pode significar conveniência e acesso.
Para quem investe, pode representar um imóvel inserido em um ambiente ativo, com diferentes fontes de demanda.
Para a cidade, pode significar o surgimento de um novo ponto de encontro, capaz de movimentar pessoas, serviços e negócios.
O valor de um mixed use não está em ter tudo. Está em reunir aquilo que realmente funciona junto.
Perguntas frequentes
O que significa mixed use?
É um empreendimento que combina diferentes usos, como moradia, escritórios, comércio, serviços, gastronomia, hotelaria e lazer.
Existem empreendimentos mixed use no Brasil?
Sim. Brascan Century Plaza, Parque Cidade Jardim e Parque da Cidade são exemplos em funcionamento em São Paulo.
O Futura é um empreendimento mixed use?
Sim. O Futura combina residências, flats by Housi, gastronomia, lajes comerciais, trabalho, lazer e convivência dentro de um mesmo complexo.
Qual poderá ser o impacto do Futura em Itapema?
O empreendimento possui potencial para criar um novo polo de circulação na cidade, reunindo moradores, hóspedes, profissionais, pacientes, consumidores e visitantes em diferentes horários.
O que é a Housi?
É uma proptech de moradia flexível que oferece tecnologia e gestão para unidades destinadas a estadias por dias, semanas ou meses.
Mixed use e short stay são a mesma coisa?
Não. Mixed use define a combinação de usos do empreendimento. Short stay é uma modalidade de estadia por períodos curtos.
Um mixed use garante valorização?
Não. O conceito pode aumentar a atratividade, mas o resultado depende da localização, da demanda, da execução e da qualidade da gestão.
Aqui eu deixo uma reflexão:
Alguns projetos ocupam um endereço. Outros ajudam a criar uma nova forma de viver a cidade.
Fontes e referências
[1] Urban Land Institute — Building 15-Minute Communities
[2] Mori Building — Roppongi Hills
[3] Battersea Power Station
Consultar os dados de visitantes
[4] Swire Properties — Brickell City Centre
Consultar o relatório anual de 2024
[5] Exemplos brasileiros
Conhecer o Brascan Century Plaza
Conhecer o Parque Cidade Jardim
Consultar os dados do Shopping Parque da Cidade
[6] Índice FipeZAP — mercado residencial de Itapema
Consultar os dados de julho de 2026
[7] Sunprime — Futura
Consultar as especificações técnicas
[8] Housi
Observação sobre os dados
Os números relacionados a visitantes, ocupação e desempenho comercial foram divulgados pelos responsáveis pelos próprios empreendimentos, pelas empresas gestoras ou em seus relatórios corporativos.
Eles ajudam a compreender a capacidade desses projetos de atrair pessoas e sustentar diferentes atividades, mas não devem ser interpretados isoladamente como garantia de valorização ou rentabilidade.
As negociações das lajes comerciais do Futura correspondem às informações comerciais disponíveis no momento e poderão ser atualizadas conforme a definição das operações.
Marcus Graciano
Consultor de imóveis (CRECI-SC 71792F), certificado CPro-I, CPro-R, CPA-20 e ANCORD no mercado financeiro. Especialista em análise patrimonial e investimentos imobiliários em Porto Belo e Itapema.