O mercado mudou. Sua estratégia de compra também precisa mudar.

Quando alguém começa a procurar um imóvel, uma das primeiras dúvidas costuma ser: é melhor comprar na planta ou escolher um imóvel pronto?

Normalmente, essa comparação segue uma lógica simples. O imóvel pronto permite uso imediato e maior previsibilidade. Já o imóvel na planta oferece mais prazo, pagamentos distribuídos durante a obra e um ciclo maior para valorização.

Essa diferença existe, mas hoje ela não explica tudo.

No mercado imobiliário do litoral de Santa Catarina, tenho observado um movimento mais forte em direção aos imóveis prontos. Além da possibilidade de avaliar o produto concluído, algumas construtoras e proprietários estão oferecendo condições mais flexíveis para negociar unidades já entregues.

Isso muda parte da análise.

“A escolha não depende apenas do estágio da obra. Ela também depende do objetivo do comprador e do momento do mercado.”

O mercado atual favorece os imóveis prontos

Nenhuma análise imobiliária deveria ignorar o contexto em que a compra acontece.

Quando aumenta a procura por determinado perfil de imóvel, também mudam a disponibilidade, a margem de negociação e a estratégia comercial das empresas.

Hoje, parte dos compradores está buscando imóveis prontos porque deseja utilizar a unidade, gerar renda ou avaliar exatamente o que está adquirindo.

Existe também uma busca maior por previsibilidade.

O mercado está cercado por informações, opiniões e questionamentos sobre obras, prazos e empresas. Nem tudo o que circula representa um problema concreto, mas esse volume de informações pode aumentar a cautela de quem está comprando.

Nesse cenário, o imóvel pronto ganha força porque reduz algumas variáveis. O comprador visita a unidade, conhece o empreendimento, observa os acabamentos e entende como o condomínio funciona.

Isso não significa que todo imóvel pronto seja a escolha certa nem que comprar na planta tenha deixado de fazer sentido.

“O imóvel pronto reduz algumas incertezas. A análise correta reduz as demais.”

Imóvel pronto também pode ter pagamento direto

Outra mudança importante está nas condições comerciais.

Durante muito tempo, o parcelamento direto foi associado principalmente aos imóveis na planta. Já o imóvel pronto costumava exigir entrada maior, financiamento bancário ou um pagamento mais concentrado.

Hoje, essa divisão está menos rígida no litoral catarinense.

Dependendo da construtora, do empreendimento, da unidade ou do proprietário é possível encontrar imóveis prontos com:

• Entrada parcelada;
• pagamento direto com a construtora;
• parcelas mensais;
• reforços;
• fluxos estruturados por alguns anos.

Quando possuem unidades prontas disponíveis, algumas construtoras criam condições mais flexíveis para manter as negociações e o giro do portfólio.

E alguns proprietários compraram aquele imóvel como investimento e pretendem continuar com o capital dentro do mercado imobiliário.

Ao vender, podem utilizar a entrada para adquirir um novo ativo e direcionar o fluxo das parcelas recebidas para os pagamentos dessa próxima compra. Assim, a venda não representa necessariamente a saída do mercado, mas uma reorganização da própria estratégia patrimonial.

Na prática, o comprador pode encontrar em um imóvel pronto parte da flexibilidade que antes associava quase exclusivamente à compra na planta.

Mas prazo longo não significa automaticamente boa condição.

É necessário analisar preço de entrada, correções, reforços, custo total e impacto das parcelas no planejamento.

“A melhor condição não é necessariamente a que oferece o maior prazo. É a que mantém toda a operação coerente.”

O imóvel na planta pode oferecer um ciclo maior de valorização

Mesmo com o movimento atual em direção aos imóveis prontos, a compra na planta continua tendo uma vantagem importante para determinados objetivos: o potencial de valorização ao longo do ciclo da obra.

Quando a entrada acontece em um estágio inicial, o comprador pode acompanhar a evolução do empreendimento, o desenvolvimento da região e o amadurecimento do produto até a entrega.

Em uma operação bem escolhida, esse período pode ampliar o espaço para ganho de capital.

Isso não significa que todo imóvel na planta valorizará mais do que um imóvel pronto. O resultado dependerá do preço de entrada, da localização, da demanda, da qualidade do projeto, da construtora e do momento do mercado.

Um imóvel pronto comprado por um preço competitivo também pode apresentar boa valorização. A diferença é que, na planta, normalmente existe um ciclo mais longo entre a compra e a conclusão do produto.

“A planta pode oferecer mais espaço para valorização, mas esse potencial só importa quando o projeto e o preço de entrada fazem sentido.”

Para quem busca ganho de capital no médio ou longo prazo e pode esperar pela entrega, um imóvel na planta bem selecionado pode ser mais coerente.

Para quem prioriza uso imediato, renda, previsibilidade ou menor exposição às variáveis de uma obra, o imóvel pronto pode fazer mais sentido.

A confiança começa na escolha da construtora

O cenário de maior cautela também interfere na nossa própria curadoria.

Antes de apresentar um empreendimento, procuramos entender quem está por trás do projeto. Analisamos o histórico da construtora, os empreendimentos já entregues, a qualidade de execução, a documentação disponível e a coerência das condições comerciais.

Isso não elimina todas as variáveis de uma compra na planta. Nenhuma análise séria deveria prometer isso.

Mas ajuda a separar projetos consistentes de oportunidades sustentadas apenas por uma boa apresentação comercial.

Também existem situações em que preferimos não trabalhar com determinada construtora ou empreendimento. Um produto pode parecer atrativo em preço, localização ou condição de pagamento e, ainda assim, não reunir os critérios necessários para entrar na nossa curadoria.

“Confiança não deveria ser presumida. Ela precisa ser construída a partir de critérios.”

Por isso, não vejo a procura atual por imóveis prontos como uma prova de que comprar na planta deixou de ser interessante.

Vejo como um sinal de que o comprador está buscando mais previsibilidade e de que o mercado precisa responder com transparência, qualidade de execução e histórico de entrega.

Quando o imóvel pronto pode fazer mais sentido?

O imóvel pronto pode ser mais adequado para quem busca uso imediato, deseja começar uma operação de locação ou prefere avaliar fisicamente aquilo que está comprando.

É possível observar:

• Planta executada;
• dimensão dos ambientes;
• iluminação e ventilação;
• posição solar;
• vista;
• acabamentos;
• áreas comuns;
• funcionamento do condomínio.

A existência de um fluxo direto com a construtora ou proprietário pode tornar essa opção ainda mais interessante, porque combina produto concluído com pagamento distribuído.

Mesmo assim, pronto não significa automaticamente bom negócio.

Ainda é necessário analisar documentação, conservação, custos, preço, demanda para locação e liquidez. Também procuro entender por que determinada unidade continua disponível e como ela se compara a outros imóveis semelhantes.

Quando comprar na planta pode fazer mais sentido?

O imóvel na planta pode ser uma escolha coerente para quem possui mais prazo e encontra uma operação bem estruturada.

Ele pode atender quem:

• Não precisa utilizar o imóvel imediatamente;
• busca uma entrega futura;
• pretende distribuir os aportes durante a construção;
• acompanha o desenvolvimento de uma região;
• busca valorização no médio ou longo prazo;
• aceita as variáveis relacionadas à obra.

Mas o parcelamento, sozinho, não deve definir a escolha.

Se o mercado também oferece imóveis prontos com entrada parcelada e pagamento direto, as duas operações precisam ser comparadas por preço, prazo, correção, risco e resultado esperado.

Na compra na planta, também devem ser avaliados o histórico da construtora, a documentação, o prazo de entrega e o saldo previsto para as chaves.

Como comparar imóvel na planta ou pronto?

Antes de escolher, considero algumas perguntas:

• Qual é o objetivo da compra?
• Quando o imóvel precisará estar disponível?
• Quanto capital existe hoje?
• Como os pagamentos serão distribuídos?
• Existem correções ou reforços?
• Quando o imóvel poderá gerar renda?
• Qual é a tolerância às variáveis de uma obra?
• Como está a demanda por aquele produto?
• Qual será a necessidade de liquidez no futuro?

Não faz sentido comparar apenas a parcela de um imóvel na planta com o preço total de um imóvel pronto.

As duas opções precisam ser colocadas no mesmo nível de análise: preço efetivo, fluxo de pagamento, prazo, risco, possibilidade de uso e resultado esperado.

Afinal, qual é a melhor opção?

Hoje, eu não responderia essa pergunta apenas com uma lista de vantagens e desvantagens.

O movimento atual do mercado do litoral catarinense e as condições encontradas em algumas unidades prontas mudaram parte da comparação.

O imóvel pronto pode reunir previsibilidade, uso imediato e pagamento direto com a construtora. Já o imóvel na planta pode oferecer um ciclo maior de valorização para quem possui prazo e encontra um bom preço de entrada.

A melhor escolha depende do objetivo do comprador, da qualidade da oportunidade e do momento do mercado.

“A decisão não está simplesmente entre comprar na planta ou pronto. Está em escolher a operação que faz sentido para o resultado esperado.”

Perguntas frequentes

Imóvel pronto pode ser parcelado diretamente com a construtora?

Sim, em algumas negociações. No litoral catarinense, existem construtoras que aceitam entrada parcelada e pagamento direto também para unidades prontas. As condições variam conforme a empresa, o empreendimento e a unidade.

O imóvel na planta valoriza mais do que o pronto?

O imóvel na planta pode ter um ciclo maior de valorização entre a compra e a entrega, principalmente quando adquirido em um bom estágio e por um preço competitivo. Porém, isso não é garantido e depende do projeto, da região, da demanda e da construtora.

Comprar um imóvel pronto exige uma entrada maior?

Não necessariamente. Algumas construtoras oferecem fluxos mais flexíveis para unidades já entregues. Por isso, é necessário analisar a proposta atual, e não apenas seguir uma regra geral sobre imóveis prontos.

Como avaliar a confiança em uma construtora?

É importante observar histórico de entregas, qualidade dos empreendimentos concluídos, documentação, andamento das obras e coerência das condições comerciais. Uma boa apresentação não substitui essa análise.

Marcus Graciano

Corretor de imóveis (CRECI-SC 71792F), certificado CPro-I, CPro-R, CPA-20 e ANCORD no mercado financeiro. Especialista em análise patrimonial e investimentos imobiliários em Porto Belo e Itapema.