A queda da Selic não muda apenas os juros. Ela muda o comportamento de quem compra imóveis.
Sempre que o mercado começa a falar em queda da Selic, a mesma pergunta volta à mesa.
Vale a pena esperar mais um pouco para comprar um imóvel?
A maioria das respostas gira em torno dos juros, do financiamento e das parcelas.Na minha visão, essa é uma forma incompleta de analisar o mercado.Porque, antes de alterar o custo do crédito, a Selic altera algo ainda mais importante: o comportamento das pessoas.
Antes de alterar o contrato, a Selic altera a decisão.
Quando a Selic inicia um ciclo de queda, o crédito tende a ficar mais barato ao longo do tempo. Ao mesmo tempo, investimentos conservadores passam a oferecer retornos menores. Esse movimento aumenta a disposição para consumir, investir e assumir compromissos de longo prazo.
É por isso que o mercado imobiliário costuma ganhar força.Mas existe um detalhe que raramente entra nessa discussão.
Antes de alterar o contrato, a Selic altera a decisão.
Ela reduz o custo de oportunidade de manter recursos parados na renda fixa. Aumenta a confiança. E faz com que muitas famílias voltem a considerar a compra de um imóvel. Ou seja, o primeiro impacto não acontece na parcela. Acontece na mente do comprador.
Então os imóveis vão ficar mais baratos?
Nem sempre. Grande parte dos empreendimentos comercializados em Porto Belo e Itapema utiliza financiamento direto com a construtora.
Nesses contratos, a atualização do saldo normalmente acompanha o CUB ou outros índices ligados à construção civil, e não diretamente a Selic.
Na prática, isso significa que a redução dos juros não tende, por si só, a baratear os imóveis. Pode acontecer exatamente o contrário.Se a confiança aumenta, mais compradores voltam ao mercado. Se a demanda cresce enquanto os custos de construção continuam elevados e a oferta permanece mais restrita, a tendência é de pressão sobre os preços.
Nos últimos meses, muitas incorporadoras já reduziram o volume de lançamentos e passaram a priorizar projetos mais criteriosos. Isso limita a oferta futura justamente em um momento em que a demanda tende a ganhar força. Esperar apenas a queda da Selic para comprar mais barato pode acabar produzindo o efeito oposto. Quando o mercado percebe a mudança de cenário, muitas vezes os preços já começaram a subir.
O CUB continua sendo um dos protagonistas dessa história.
Enquanto a Selic influencia o ambiente econômico, o CUB acompanha a realidade da construção civil. Se materiais, mão de obra e custos de execução permanecem pressionados, construir continua ficando mais caro. Por isso, juros menores e custos elevados podem conviver durante bastante tempo. E, nesse cenário, empreendimentos bem localizados e de qualidade tendem a continuar sendo reposicionados para cima.
Por que Porto Belo e Itapema costumam reagir de forma diferente?
Nem todo mercado imobiliário responde aos ciclos econômicos da mesma forma. Enquanto muitas regiões dependem quase exclusivamente do crédito imobiliário tradicional, Porto Belo e Itapema possuem outros motores de demanda, como:
Compradores de diferentes estados;
Empresários;
Investidores;
Famílias buscando qualidade de vida;
Segunda residência;
Além da escassez de terrenos bem localizados.
Tudo isso faz com que a dinâmica regional seja diferente da média brasileira.
O melhor momento dificilmente depende de um único indicador.
É natural acompanhar Selic, inflação, CUB, INCC e outros indicadores. Eles ajudam a entender o cenário. Mas nenhum deles responde sozinho à pergunta mais importante.
"Esse imóvel faz sentido para mim?"
Uma boa decisão patrimonial continua dependendo da:
Da qualidade do ativo;
Da localização;
Da liquidez;
Da reputação da incorporadora;
Da estrutura financeira do comprador;
E, principalmente, do objetivo daquela aquisição.
Quem espera apenas a queda da Selic pode perder boas oportunidades. Quem compra apenas porque os juros começaram a cair também pode cometer um erro. O melhor momento raramente é definido por um indicador isolado. Ele acontece quando um bom ativo encontra um comprador preparado para tomar uma decisão consciente.
O ciclo de 2021 a 2025 deixou uma lição importante.
Entre 2021 e 2025, Porto Belo e Itapema viveram um dos maiores ciclos de valorização da sua história recente.Muitos investidores obtiveram excelentes resultados. Mas esse período deixou uma reflexão que vai muito além da valorização dos imóveis. Durante ciclos de alta, é comum que a narrativa ganhe força, e quando isso acontece, muitas decisões deixam de ser guiadas pela análise e passam a ser guiadas pelo entusiasmo do mercado.
Essa é uma discussão que merece um artigo próprio.
Porque entender indicadores econômicos é importante, mas entender como tomamos decisões em momentos de euforia talvez seja ainda mais importante.
É exatamente sobre isso que quero conversar no próximo artigo.
Marcus Graciano
Corretor de imóveis (CRECI-SC 71792F), certificado CPro-I, CPro-R, CPA-20 e ANCORD no mercado financeiro. Especialista em análise patrimonial e investimentos imobiliários em Porto Belo e Itapema.