Um imóvel valorizou. Isso significa que foi um bom investimento?

Durante muito tempo, o mercado imobiliário ensinou uma ideia simples: quanto mais um imóvel valorizou, melhor foi o investimento. É um raciocínio intuitivo. Afinal, se o patrimônio aumentou de valor, parece natural concluir que a decisão foi acertada. O problema é que essa análise considera apenas uma parte da história.

"Se valorização, sozinha, definisse um bom investimento, bastaria comprar o tipo de imóvel que mais subiu de preço no passado. Na prática, a decisão é muito mais complexa."

Já vi imóveis que valorizaram bastante, mas entregaram um resultado inferior a outras oportunidades que cresceram menos. Também acompanhei compradores que adquiriram unidades semelhantes no mesmo empreendimento e obtiveram retornos completamente diferentes. A diferença quase nunca estava no imóvel.

Estava na forma como o investimento foi estruturado. Quando analiso uma oportunidade, não começo perguntando quanto ela pode valorizar. A primeira pergunta é outra:

Qual objetivo esse imóvel precisa cumprir para quem está comprando?A partir dessa resposta, todo o restante passa a fazer sentido.

Antes de olhar o imóvel, eu observo quatro pilares

No mercado financeiro existe uma lógica que acompanha praticamente qualquer decisão de investimento. Ela considera quatro elementos:

• Retorno;
• Risco;
• Liquidez;
• Prazo.

Na minha visão, o mercado imobiliário deveria ser analisado da mesma maneira. O erro mais comum é olhar apenas para o primeiro deles.

Um investimento não pode ser considerado excelente apenas porque promete alta valorização, da mesma forma que um investimento financeiro não deveria ser escolhido apenas pela rentabilidade anunciada.

Todo retorno precisa ser analisado junto com os riscos assumidos, o tempo necessário para alcançá-lo e a facilidade de transformar aquele patrimônio novamente em dinheiro. Esses quatro pilares servem como ponto de partida para praticamente qualquer análise imobiliária.

O retorno não vem de uma única fonte

Quando pensamos em retorno, normalmente existem duas possibilidades. A primeira é a geração de renda, geralmente por meio da locação, a segunda é a valorização patrimonial ao longo do tempo.

Alguns imóveis produzem fluxo de caixa constante, outros praticamente não geram renda durante alguns anos, mas podem apresentar uma valorização significativa ao final de determinado ciclo. Nenhuma dessas estratégias é melhor por definição, elas respondem a objetivos diferentes.

Quem busca complementar renda provavelmente fará escolhas diferentes de quem pretende preservar patrimônio ou construir capital para o futuro. Por isso, antes de comparar imóveis, é importante entender qual resultado se espera daquela operação.

O preço de compra influencia mais do que muita gente imagina

Existe uma pergunta que poucas pessoas fazem.

Quanto realmente custou esse patrimônio?

Dois compradores podem adquirir apartamentos praticamente idênticos e, ainda assim, obter resultados completamente diferentes.

Isso acontece porque negociaram condições distintas, compraram em momentos diferentes ou distribuíram os aportes de maneiras diferentes.

Por esse motivo, olhar apenas para o valor atual do imóvel pode levar a conclusões equivocadas.

"O retorno não começa quando você vende um imóvel. Ele começa quando você negocia a compra."

Valorização não significa, necessariamente, rentabilidade

Quando uma região aparece entre as que mais valorizaram do país, isso merece atenção, mas não encerra a análise.

Indicadores como o Índice FipeZAP ajudam a compreender movimentos do mercado e tendências de preço, mas não conseguem responder quanto determinado comprador realmente ganhou em uma operação específica.

Isso depende do preço pago, do prazo, dos custos envolvidos e das características daquela unidade, indicadores são excelentes para entender mercados, porém não substituem a análise de uma oportunidade.

Receita não é resultado

Outro ponto que costuma gerar confusão é a renda obtida com aluguel, receber aluguel não significa, automaticamente, que o investimento está entregando uma boa rentabilidade.

Antes de chegar ao resultado líquido, ainda existem custos como:

• administração;
• condomínio*;
• IPTU*;
• seguros*;
• manutenção*;
• períodos de vacância;
• reposições de mobiliário*;
• tributação.

Essas despesas fazem parte da operação e precisam entrar na conta. O que interessa ao investidor não é quanto o imóvel faturou.

É quanto efetivamente permaneceu no patrimônio depois de todos os custos.

*Durante os períodos em que o imóvel estiver desocupado ou quando esses encargos permanecerem sob responsabilidade do proprietário

O tempo muda completamente a análise

Imagine dois imóveis, os dois entregaram uma valorização de 30%.

No primeiro caso, isso aconteceu em dois anos.

No segundo, em dez.

Embora o percentual seja o mesmo, o comportamento foi totalmente distinto, o tempo faz parte do retorno, e também faz diferença a forma como os recursos foram investidos. Em um imóvel na planta, por exemplo, os aportes costumam acontecer ao longo da obra, já em um imóvel pronto, a dinâmica financeira normalmente é diferente, a depender da região.

Por isso, analisar apenas o ganho final costuma esconder parte importante da operação.

Liquidez também gera valor

Existe uma característica que costuma receber pouca atenção, a liquidez.

Ela representa a facilidade de transformar um patrimônio novamente em dinheiro.

Nem sempre o imóvel que mais valorizou é o mais fácil de vender.

Da mesma forma, um imóvel extremamente líquido pode fazer sentido justamente porque oferece maior flexibilidade patrimonial.

Liquidez não aparece apenas no momento da venda, ela influencia toda a estratégia do investidor.

Não existe retorno sem risco

Sempre que alguém promete alta rentabilidade, baixo risco e liquidez imediata ao mesmo tempo, vale aumentar o nível de atenção. Essas três características raramente convivem em qualquer classe de investimento.

No mercado imobiliário, alguns dos riscos podem estar relacionados a:

• atrasos de obra;
• excesso de oferta;
• vacância;
• problemas construtivos;
• mudanças econômicas;
• dificuldade de revenda;
• custos inesperados.

O objetivo não é eliminar todos os riscos. Isso simplesmente não existe. O objetivo é entender quais riscos estão sendo assumidos e se eles fazem sentido diante do retorno esperado.

Então, como analisar um investimento imobiliário?

Existe uma fórmula simples para iniciar essa reflexão. Primeiro, organize o retorno líquido da operação:

Retorno líquido = renda líquida + ganho de capital − custos totais

Depois, compare esse resultado com todo o capital efetivamente investido ao longo do tempo. Mas, na prática, essa conta é apenas o começo.

Quando existem parcelas, reforços, diferentes momentos de aporte e receitas distribuídas durante vários anos, a análise passa a depender também do fluxo de caixa e do prazo.

Mais importante do que encontrar uma porcentagem é compreender toda a estrutura da operação.

Afinal, o que define um bom investimento?

Na minha forma de analisar o mercado, um bom investimento não é aquele que promete a maior valorização. É aquele que faz sentido dentro da estratégia patrimonial de quem está comprando. Por isso, dificilmente começo uma conversa apresentando um empreendimento, eu prefiro entender primeiro o objetivo do cliente.

Alguns buscam renda.

Outros querem preservar patrimônio.

Há quem priorize liquidez.

Há quem esteja construindo um patrimônio para a família no longo prazo.

O imóvel é a ferramenta, o objetivo vem antes. Quando essa ordem é respeitada, comparar empreendimentos deixa de ser uma disputa entre promessas de valorização e passa a ser uma decisão patrimonial.

"O imóvel é a ferramenta. A estratégia patrimonial vem primeiro."

Porque, no fim, o melhor investimento não é aquele que valorizou mais. É aquele que entregou o resultado que você realmente precisava.

Perguntas frequentes

O que é retorno de investimento imobiliário?

É o resultado financeiro obtido com um imóvel, considerando valorização, renda gerada, custos, prazo, liquidez e riscos da operação.

Valorização e rentabilidade são a mesma coisa?

Não, a valorização representa o aumento do preço do imóvel e a rentabilidade considera todo o resultado financeiro obtido em relação ao capital investido.

Um imóvel com aluguel alto é sempre um bom investimento?

Não necessariamente, o resultado depende também dos custos de operação, da vacância, da liquidez e do preço de aquisição.

Como começo a analisar um investimento imobiliário?

Antes de comparar empreendimentos, responda quatro perguntas:

• Qual é meu objetivo?
• Quanto risco estou disposto a assumir?
• Em quanto tempo espero esse retorno?
• Quanta liquidez preciso?

As respostas costumam direcionar a escolha muito melhor do que começar analisando apenas preço ou potencial de valorização.

Vou deixar uma provocação aqui no final:

"Mas, Marcus, não é só comprar um imóvel de uma construtora boa e ter condições de pagar?"

Muitas pessoas acreditam que basta comprar um imóvel de uma boa construtora para fazer um bom investimento. Mas, se fosse assim, todos os empreendimentos da mesma construtora entregariam resultados semelhantes, independentemente do preço de compra, da planta, da localização, da concorrência futura ou das condições de pagamento. Evidentemente, isso não acontece.

O mercado imobiliário é formado por oferta e demanda. Existem produtos melhores, produtos comuns e produtos que envelhecem rapidamente. Existem regiões que amadurecem e outras que saturam. Existem imóveis que permanecem líquidos por muitos anos e outros que passam a disputar compradores apenas pelo preço. É justamente por isso que analisar um investimento vai muito além de escolher uma boa construtora.

Quando o mercado está aquecido, quase tudo parece um bom investimento. É nos ciclos de maior concorrência que a qualidade da decisão realmente aparece.

Marcus Graciano

Corretor de imóveis (CRECI-SC 71792F), certificado CPro-I, CPro-R, CPA-20 e ANCORD no mercado financeiro. Especialista em análise patrimonial e investimentos imobiliários em Porto Belo e Itapema.